突破土地困局 桂山島填海可作備選方案
原文刊於：信報（2020年2月15日）
思路研究會
香港土地供應短缺近年愈趨嚴重，導致樓價高、租金貴、居住質量差、營商成本高等一系列問題，激化社會矛盾和怨氣，也影響了經濟發展。土地供應不但早已落後於形勢，未來缺口只會不斷加大，常規覓地措施已難以應付，唯有大面積填海才是治本之法。雖然特區政府力推「明日大嶼」願景，但在目前政治環境處於膠着狀態下，恐怕難有實質進展。所以有必要考慮填海備選方案，將思維跳出香港，由中央牽頭在珠海水域的桂山島大面積填海，然後劃撥或租給香港使用。
隨着香港人口的增長及社會經濟發展，土地需求逐步加大。然而，如土地供應專責小組指出，近年香港土地開發卻幾乎處於停頓。有數據顯示，2023年私樓落成量將較2018年跌四成。《長遠房屋策略》2019年周年進度報告顯示，在調低建屋目標之後，就算覓地成績理想，10年內公營房屋供應缺口仍達2.9萬個，公屋一般申請者輪候平均時間達5.4年。
2019年《施政報告》提出了多項增加土地供應的措施，這些措施主要圍繞常規土地開發和填海。土地改劃、開發棕地、利用新界私人農地儲備等是現時主要的常規土地開發手段，但普遍涉及複雜的程序，規劃及發展動輒耗時10年。除非政府制定硬性的中短期目標，以及合併減免審批環節，從而大幅縮短審批時間，否則連紓緩中短期土地壓力都有困難；而分散的小面積填海，發揮不了太大的作用。要徹底突破土地供應困局，需要考慮大面積填海。大面積填海不會比常規土地開發耗時更長，但能獲得更多平整的土地，也不涉及複雜的各類程序，既能緩解土地供應緊張，也能提供充足的土地儲備。正如團結香港基金指出，只有大規模填海造地，才能夠為香港打造一個新願景，重塑香港新面貌，對未來的生活質素訂立新標準，給予我們的下一代新希望。
現時社會的確存在不少反對填海的聲音，但除了反對，卻拿不出更有效的辦法。填海造地一直是香港發展重要的土地來源，香港現時有超過7000公頃土地來自於填海，佔已發展土地面積的25%，容納了全港27%人口，70%的工商業活動。但近年填海面積大幅縮減，2001年至2015年，填海產生的土地僅約690公頃，較之前15年大減八成，直接導致近年用作房屋和其他用途的土地供應嚴重滯後。
明日大嶼舉步維艱
「明日大嶼」願景是特區政府推出有巨大發展潛力的大面積填海計劃，但有關前期研究經費的撥款議案至今未能在立法會通過。加上香港現時的社會及政治氛圍，「明日大嶼」舉步維艱，有必要思考填海選址的備選方案。香港作為先進國際城市，但人均居住面積僅170平方呎，遠低於新加坡、深圳或紐約。更且香港現時約有21萬人居於9萬餘個劏房中，超過兩萬人居於木屋、寮屋、天台屋等臨時構築物，這實在無法稱為「安居」。安居樂業是社會和諧穩定的基礎，市民無望安居樂業，香港就難以和諧穩定，「一國兩制」在香港也不會得到有效的落實。
「一國兩制」方針下，香港與中央的關係，本質仍是中央與地方的關係。地方遇到了自身無法解決的困難，中央出手相助無可厚非。港澳自回歸之後，中央政府始終高度重視港澳的經濟發展和民生改善，全力支持港澳應對各種問題和挑戰，提供堅強後盾，當中不乏涉及土地的政策。比如租借橫琴島土地建澳門大學新校區，劃撥85平方公里水域給澳門管轄，發展海島經濟等。如果香港內部果真無法突破土地供應困局，填海備選方案可參考澳門的先例，將思維跳出香港，由中央牽頭、出資，在香港水域外填海，然後劃撥或租借給香港使用。
位於香港大嶼山西南約3海哩，現屬珠海水域的桂山島距離香港相對較近，可通過船舶或橋樑與大嶼山接駁。該島具備污水處理廠、垃圾處理設施、公路、客運碼頭，甚至口岸等基建設施，是相對理想的填海選址。未來可在該島1000餘公頃土地的基礎上填海5000公頃，不但能從境外為香港帶來充足的土地，也能令香港的濕地、保育區、郊野公園得到最大限度的保存。填海完成之後，可大量興建房屋，亦可以引進科技文創產業，讓兩地產業、市場、服務深度融合創造就業。我們更可以選擇將香港葵青碼頭整體或部分搬遷至此，不但能化解現時碼頭在市區造成的空氣污染、交通擁堵等問題，貨櫃碼頭、物流倉儲等行業也將有更廣擴的發展空間，還能夠在市區騰出380公頃土地建屋或作商業用途。
一國兩制配新思路
「一國兩制」需要在實踐中不斷完善、創新，與香港的實際情況不斷磨合。反修例風波久久未能平息，反映了香港的深層次矛盾必須徹底解決。但在土地問題上，特區政府似乎已走入無法脫困的殘局。結果是整整一兩代香港人無望滿足基本住屋的需求。
面對這個情況，中央若能扮演更積極角色，施以援手，將令香港市民直接受惠於中央政策，不但有利於解決香港深層次矛盾、化解社會怨氣，有助香港繁榮穩定，更直接有利於增強港人，尤其是年輕人的國家認同感，在心中擺正「一國」和「兩制」的關係，有助促進「一國兩制」在香港成功落實。
當然以上所述只是香港單方良好願望，但中央必然另有很多考慮因素。首先，現在內地環保意識很強，大面積填海造地必然要通過嚴謹的環保評估。其次，由中央在桂山島填海造地，再交由香港管轄，也涉及複雜的財政安排。另一重要考慮是中央是否應該在香港土地問題施以援手？這種善意支援香港的措施會否被扭曲為「干預」，「香港被規劃」，甚至「擾民」？可見要解決最困擾香港的土地住屋問題，最終仍需要香港人消除對土地發展的心魔。
