香港物業市場近三年持續走低，市場交投量近期更愈趨淡靜。物業市場是香港經濟的重要板塊，健康與否事關香港經濟的平穩發展。樓市辣招已推出13年，現時的經濟環境、土地房屋供應及需求情況已有明顯變化，非住宅物業市場已經「撤辣」，對於住宅物業市場，應該在全力加快土地和公私營房屋供應的同時，結合現時的實際情況，檢討、放寬住宅物業市場辣招，逐步促進供應和需求恢復平衡，推動物業市場恢復健康。

增供應量見曙光 降「炒」樓誘因

     樓市的健康發展，來自於需求和供應平衡。此前，土地房屋供應不但大幅滯後於需求，社會亦看不到供應量會有所增加的希望，嚴重的供求不平衡，加上當時利息較低，大量熱錢湧入樓市，導致樓市過度熾熱，「炒風」盛行。因此政府前後推出包括新住宅印花稅、買家印花稅，以及額外印花稅等種種俗稱辣招的需求管理措施，以調控投資需求、遏抑外來需求和打擊短期炒賣活動，應對供求失衡。需求管理措施推出之後收效明顯，短期轉售宗數佔交易總數從2010年1月至11月期間的20%降至2022年1月至11月期間的0.9%，非本地買家佔交易總數從2012年1月至11月期間的4.5%降至2022年同期的0.5%，無物業買家從2016年1月至11月期間的75%上升至2022年同期的97%。

     然而現實情況已明顯不同，土地房屋供應情況正在逐漸改善，特別是政府現時全力推進北部都會區和交椅洲人工島發展項目，其中人工島項目預計十年後能填海獲得1000公頃平整土地，2033年便能有首批居民入住，而這也會促使開發商盡快開發手中土地推出市場。在未來可預期的時間裏，土地房屋供應量有望明顯上升。再加上加息潮，全球經濟不明朗等因素，都令「炒樓」誘因大幅降低，有理由相信「炒風」很難再興起。

     不過，對於住宅物業市場，政府一直表示無意調整辣招，主要原因之一是現時每月供樓費用佔家庭收入中位數可達約73%，相較2003年時的20年平均數約50%仍然較高，所以政府要謹慎處理。事實上，這會令外界認為政府有意藉助辣招等政策手段調控樓價，所以外界難以依據市場走勢作出樓市決策，只能選擇觀望或盲目揣測政策，久之將令物業市場活動逐漸偏離正常市場規律。維持辣招無助讓樓市供應與需求恢復自然平衡，還很有可能干擾市場機制運作，加重物業市場扭曲，無益樓市恢復健康。另外，面對低迷的交投量，發展商也很有可能出於種種因素考量而減緩新樓供應速度及減少供應量，令市場扭曲進一步加劇。長此以往，社會將逐步喪失對物業市場的信心。

     所以現時再透過調控市場需求、對抗「炒風」，必要性已經不大；對於物業市場的健康發展，辣招亦已不合時宜，有必要盡快調整。

既要放寬辣招 也要助民上車

     調整需求管理措施並非為「托市」，而是為推動市場逐步走向更加健康，更好地助力香港經濟長遠發展。樓市不單關乎市民的住屋需求及企業的營商需求，它涉及的產業鏈條長，關聯行業多，與經濟和社會發展關係密切。現時經濟復甦形勢本已嚴峻，貿易、投資、消費皆表現乏力，港股表現更遠遜於預期，如果物業市場進一步走低，必將為經濟復甦再添阻力。

     住屋是最基本的民生需求，在調整辣招的同時，政府應該繼續不遺餘力為市民的居住需求提供支援，既有助改善民生，亦有利提升市場正常交投量，促進樓市健康發展。中短期來看，加快公屋和居屋的供應速度，優化從價印花稅稅階，以及進一步調升首次置業人士最高按揭成數等措施，都要同步推進。特別是協助外來人才購買住宅也是政府短期內應該調整的措施。

     政府現時正大力吸納外來人才，合資格人才在成為香港永久居民後雖然可以退還有關印花稅，不過預先繳付30%有關稅項，對於外來人才來說或許仍是難以承受的負擔。建議可改為允許合資格外來人才的購樓印花稅與首次置業的香港永久性居民看齊，若7年內出售有關物業或7年後未成為香港永久居民，則要補繳有關印花稅。

多管齊下 加速土地房屋供應

     改善現時僅僅172呎的人均居住面積，令市民可以「住大啲」，是持續增加土地房屋最根本的目標之一。與此同時，實實在在的增加土地及房屋供應，也是讓樓價「軟着陸」，維持物業市場健康發展的根本手段。根據政府推算，下一個十年期總房屋供應需要達到43萬個單位才能達至市場均衡；現時人均居住面積距離「香港2030+」中定下的215至237平方呎目標還有明顯的差距。有見及此，多管齊下加快土地房屋供應仍然相當緊迫。接下來，一方面要加快現有土地的開發效率，另一方面也要盡快做好北部都會區發展規劃。與此同時，交椅洲人工島可提供高達21萬個住宅單位，十年後即可見初步收效，更要確保填海工程能夠如期完工，首批住宅如期落成。